Дом мечты или юридическая головная боль: почему нельзя строить больше двух этажей в селах

В 2025 году загородное строительство снова на пике популярности. Украинцы массово покупают участки за пределами городов и возводят собственные дома — от компактных коттеджей до настоящих мини-дворцов. Но вместе с этим растет и количество тех, кто рискует попасть в юридическую ловушку. Причина — лишний этаж. Звучит мелочью, но по закону это может обернуться крупными штрафами, требованиями переделки здания и проблемами с документами.

Почему "лишний" этаж становится проблемой

В украинских строительных нормах все достаточно четко. Документ ДБН Б.2.2-12:2019, а именно его пункт 6.3, устанавливает: индивидуальные усадебные дома в селах могут иметь максимум два этажа. Мансарда — допускается, но только как жилое пространство под крышей.

Три и более этажей — это уже совсем другая история. Такое сооружение автоматически выбывает из категории "индивидуальное жилищное строительство" и попадает в более жесткое регулирование. Владельцу придется менять целевое назначение земли, получать градостроительные условия и ограничения, а также готовить новый архитектурный проект.

Новые правила с 2025 года

Еще один нюанс — с этого года все документы на строительство подаются исключительно в электронном формате через Единую государственную систему в сфере строительства. Это означает, что "договориться на месте" или как-то обойти формальности стало намного сложнее.

Когда можно построить выше

Есть исключения. Например:

• коттеджные городки, которые возводятся по утвержденному комплексному плану;
• туристические комплексы;
• жилье для переселенцев, утвержденное местными властями.

В таких случаях местные власти могут согласовать строительство более высоких домов в рамках пространственного планирования. Но это — отдельные сценарии, которые к обычному частному сектору отношения не имеют.

Что ждет нарушителей

Построили третий этаж без разрешения? Это не мелочь. По закону, владелец рискует получить:

• штраф от 8500 гривен;
• предписание о демонтаже "лишнего" этажа;
• отказ в подключении к коммуникациям (вода, газ, электроэнергия).

Фактически, такой дом становится "мертвым активом" — продать, сдать в аренду или официально узаконить его не получится.

Еще несколько неприятных нюансов

Довольно часто люди пытаются "замаскировать" третий этаж под мансарду, изменяя форму крыши или даже пряча окна. Но инспекторы Государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ГИАГ) имеют четкие методики определения этажности. Если высота помещения и его конструкция не соответствуют определению мансарды — штраф неизбежен.

Кстати, нарушение высотности может стать причиной судебного иска от соседей. Например, если новостройка перекрыла им солнце или нарушила вентиляцию. И такие дела нередко выигрывают именно истцы.

Почему эти правила вообще существуют

Ограничения высоты в селах и поселках нужны не только для сохранения архитектурного вида местности. Есть еще технические причины:

• инженерные сети (водопровод, канализация, электричество) рассчитаны на определенную нагрузку;
• пожарная безопасность — в сельских общинах часто нет техники, которая может достать третий этаж;
• сохранение инсоляции и проветривания для соседних участков.

Правила застройки могут казаться строгими, но они не случайны. Дополнительный этаж — это не просто дополнительные метры, а целый комплекс юридических и технических нюансов. И, в большинстве случаев, обойдется он значительно дороже, чем кажется на этапе строительства.