Комиссия риелтору при аренде: специалист объяснил, когда ее действительно должен платить арендатор

Украинцы, которые ищут квартиру в аренду, часто сталкиваются с неприятной ситуацией: жилье они находят самостоятельно, звонят по объявлению, а уже перед заселением узнают о дополнительной комиссии риелтору. Она может составлять 50%, а иногда и 100% месячной арендной платы.

Риелтор Максим Маршал в Threads раскритиковал такой подход. По его мнению, главный вопрос не в самой комиссии, а в том, кто именно заказывал услугу агента и получил ли человек за свои деньги реальную работу.

Когда арендатор не должен платить за услугу

Маршал объясняет: если риелтора нанял собственник квартиры, то именно собственник является клиентом агента. В такой ситуации риелтор рекламирует объект, принимает звонки, отбирает потенциальных арендаторов, организует просмотры и сопровождает сделку для человека, который сдает жилье.

Человек просто позвонил по номеру, а ему уже выставляют счет за услугу, которую он не заказывал, - написал специалист.

По этой логике, арендатор не должен отдельно платить агенту только потому, что ответил на объявление. Иначе получается, что услуга предоставлялась собственнику, но оплату перекладывают на другую сторону.

Другая ситуация - персональный поиск жилья

Риелтор признает: комиссия может быть оправданной, если именно арендатор нанимает агента для поиска квартиры. Тогда специалист работает уже на интересы будущего жильца, отбирает варианты, проверяет документы и ведет переговоры.

При этом Маршал считает принципиальным, чтобы агент не получал деньги одновременно и от арендатора, и от владельцев квартир, которые показывает этому арендатору.

Железный принцип: по этому договору риелтор теряет любое право брать комиссию с собственников тех квартир, которые он показывает такому арендатору. Никакого двойного чека или скрытого конфликта интересов, - отметил он.

Специалист назвал проблемной именно ситуацию, когда человека заставляют платить за то, чего он не просил. По его мнению, это не сервис, а использование искусственного дефицита прямых контактов с собственниками.

За что риелтор действительно может брать деньги

Если агент работает на владельца, его работа может быть полноценной сдачей квартиры «под ключ». Речь идет об анализе реальных сделок в доме и районе, определении адекватной цены, подготовке жилья к показам, профессиональных фото и видео, рекламе на площадках, в закрытых риелторских каналах и партнерских сетях.

Отдельная часть работы - отбор арендаторов. Агент может проверять платежеспособность кандидатов, место работы, причину переезда и предыдущую арендную историю. Тогда собственник тратит время не на всех желающих, а только на предварительно отобранных людей.

К реальной услуге также относится юридическое сопровождение. В частности:

• подробный договор аренды;
• акт приема-передачи;
• описание техники и имущества;
• фотофиксация состояния квартиры;
• четкие условия ответственности за повреждения;
• правила досрочного расторжения договора.

Для арендатора персональный подбор также должен быть шире обычного показа квартиры. Агент может отсеять фейковые, устаревшие и неподходящие объявления, проверить документы на жилье, выяснить наличие арестов, судебных обременений, долгов за коммунальные услуги или скрытых совладельцев.

Как агент может помочь с ценой

Отдельная полезная услуга - переговоры с собственником. Риелтор может торговаться по цене и договариваться об условиях, которые важны конкретному арендатору: проживание с детьми или животными, разделение депозита на несколько платежей, фиксация стоимости на 12 месяцев или правила возврата залога.

Маршал отмечает, что скидка иногда перекрывает стоимость услуг агента уже за первые 2–3 месяца аренды. Но это работает только тогда, когда агент действительно представляет интересы арендатора, а не просто берет деньги за доступ к квартире из объявления.

Советы для самостоятельного торга

Специалист также давал несколько советов тем, кто хочет попробовать снизить цену без посредника. Торговаться, по его словам, стоит не наугад, а в момент, когда собственник более готов уступить.

• Конец месяца. Если квартира долго стоит пустой, владелец каждый день теряет деньги, поэтому это лучший момент для переговоров.
• Репутация арендатора. Стабильная работа, готовность жить долго и нормальная история предыдущей аренды могут быть аргументом.
• Оплата вперед. За оплату сразу за 3–6 месяцев можно попробовать просить скидку на 10–15%.
• Недостатки квартиры. Старый холодильник, отсутствие кондиционера или необходимость ремонта могут быть основанием для снижения цены или компенсации расходов.
• Сравнение с районом. Если рядом сдают похожее жилье дешевле или с лучшим ремонтом, это стоит использовать как аргумент.

Все договоренности о скидке, ремонте, депозите или других условиях риелтор советует фиксировать в договоре, а не оставлять на уровне устных обещаний.