Налоги на продажу жилья: что платят продавец и покупатель в 2025 году

Продать квартиру — всегда событие. Для кого-то это шанс сменить жилье, для кого-то — способ инвестировать деньги в что-то новое. Но после подписания договора часто наступает момент, когда приходится считать не прибыль, а то, сколько заберет государство. Иногда эта сумма может составить почти четверть стоимости сделки. Поэтому знать заранее, какие именно налоги будут взиматься, — это не формальность, а способ уберечь свой кошелек от неприятных сюрпризов.

Кто и что платит при продаже

По закону основная нагрузка ложится на продавца — именно он платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и военный сбор. Покупатель же имеет свои обязательства — сделать взнос в Пенсионный фонд в размере 1% от стоимости квартиры, а также уплатить часть государственной пошлины. К этому добавляются еще нотариальные расходы, без которых не обходится ни одна сделка.

От чего зависит размер налогов

Налоговая ставка не одинакова для всех. Все решает срок, сколько владелец владел квартирой, сколько таких продаж уже осуществил и даже то, откуда взялось жилье — куплено или унаследовано. Если квартира в собственности более трех лет и это первая продажа за год — государство ничего не возьмет, кроме стандартных 2% сборов (по 1% в Пенсионный фонд и бюджет).

В случае наследства льготы еще шире — здесь не нужно платить ни НДФЛ, ни военный сбор, независимо от срока владения. Но если имущество продано раньше, чем через три года после приобретения, даже при первой сделке, тогда нужно уплатить 5% НДФЛ, 5% военного сбора и стандартные 2% — вместе получается около 12%.

Когда продажа не первая

Проблемы начинаются, когда жилье продают не впервые за год. Тогда даже если квартира принадлежала вам долго, налоги автоматически растут. При второй продаже — уже 12%. Это 5% НДФЛ, 5% военного сбора плюс обязательные платежи.

А вот если вы продаете квартиру во второй раз и владели ею менее трех лет, государство возьмет значительно больше — 18% НДФЛ, а общие расходы приблизятся к 25%.

Дальше — без поблажек. Третья продажа и все последующие облагаются налогом по той же максимальной ставке, даже если продавец нерезидент.

Как определяется сумма налогообложения

Налог рассчитывается не с "ожидаемой прибыли", а с конкретной суммы, которую вы получите от продажи. И здесь есть важное условие — цена в договоре не может быть ниже оценочной стоимости квартиры.

Юристы напоминают: не стоит специально занижать сумму в документах, чтобы сэкономить. В случае спорной ситуации, когда сделку признают недействительной, доказать реальные убытки будет почти невозможно, если официальная сумма значительно ниже фактической.

Возможность уменьшить налог

Есть один нюанс, который может помочь. Если это уже третья или последующая продажа, а вы сохранили документы на покупку жилья — договоры, квитанции, банковские выписки — их можно использовать, чтобы уменьшить сумму налога. Тогда НДФЛ будет уплачиваться не со всей стоимости продажи, а только с чистой прибыли. Это может быть существенная экономия, особенно при дорогих объектах.

Как не прогадать с налогами

Перед тем как подписывать соглашение, стоит спокойно посчитать все платежи. Если планируется продажа нескольких квартир — лучше разнести соглашения во времени, чтобы не попасть на дополнительные 18%. Также имеет значение, сколько лет прошло с момента покупки: после трех лет государство фактически дает "бонус" в виде освобождения от налога.

Специалисты советуют не экономить на грамотном нотариусе и оценщике. От их работы часто зависит, насколько прозрачно и выгодно пройдет сделка.

Взгляд вперед

Рынок недвижимости в Украине постепенно восстанавливается, а налоговые правила становятся более четкими. Однако, как показывает практика, большинство проблем возникает не из-за сложности законов, а из-за спешки и невнимательности самих продавцов. Умение заранее рассчитать свои шаги — это не просто формальность, а элемент финансовой грамотности. И в условиях, когда каждая гривна имеет значение, лучше разобраться в налоговых нюансах до, а не после продажи.