Податки на продаж житла: що сплачують продавець і покупець у 2025 році

Продати квартиру — завжди подія. Для когось це шанс змінити житло, для когось — спосіб інвестувати гроші у щось нове. Але після підписання договору часто настає момент, коли доводиться рахувати не прибуток, а те, скільки забере держава. Іноді ця сума може скласти майже чверть вартості угоди. Тому знати наперед, які саме податки чекатимуть, — це не формальність, а спосіб уберегти свій гаманець від неприємних сюрпризів.

Хто і що сплачує при продажу

За законом основний тягар лягає на продавця — саме він платить податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) і військовий збір. Покупець же має свої зобов’язання — зробити внесок до Пенсійного фонду у розмірі 1% від вартості квартири, а також сплатити частину державного мита. До цього додаються ще нотаріальні витрати, без яких не обходиться жодна угода.

Від чого залежить розмір податків

Податкова ставка не однакова для всіх. Все вирішує термін, скільки власник володів квартирою, скільки таких продажів уже здійснив і навіть те, звідки житло взялося — куплене чи успадковане.Якщо квартира у власності більше трьох років і це перший продаж за рік — держава нічого не візьме, окрім стандартних 2% зборів (по 1% до Пенсійного фонду та бюджету).

У випадку спадщини пільги ще ширші — тут не потрібно платити ні ПДФО, ні військовий збір, незалежно від строку володіння.Але якщо майно продане раніше ніж через три роки після придбання, навіть за першої угоди, тоді потрібно сплатити 5% ПДФО, 5% військового збору і стандартні 2% — разом виходить близько 12%.

Коли продаж не перший

Проблеми починаються, коли житло продають не вперше за рік. Тоді навіть якщо квартира належала вам довго, податки автоматично зростають. За другим продажем — вже 12%. Це 5% ПДФО, 5% військового збору плюс обов’язкові платежі.

А от якщо ви продаєте квартиру вдруге й володіли нею менше трьох років, держава візьме значно більше — 18% ПДФО, а загальні витрати наблизяться до 25%.

Далі — без поблажок. Третій продаж і всі наступні оподатковуються за тією ж максимальною ставкою, навіть якщо продавець нерезидент.

Як визначається сума оподаткування

Податок рахується не з "очікуваного прибутку", а з конкретної суми, яку ви отримаєте від продажу. І тут є важлива умова — ціна в договорі не може бути нижчою за оціночну вартість квартири.

Юристи нагадують: не варто спеціально занижувати суму в документах, аби зекономити. У разі спірної ситуації, коли угоду визнають недійсною, довести реальні збитки буде майже неможливо, якщо офіційна сума значно нижча за фактичну.

Можливість зменшити податок

Є один нюанс, який може допомогти. Якщо це вже третій або наступний продаж, а ви зберегли документи на купівлю житла — договори, квитанції, банківські виписки — їх можна використати, щоб зменшити суму податку. Тоді ПДФО сплачуватиметься не з усієї вартості продажу, а лише з чистого прибутку. Це може бути суттєва економія, особливо при дорогих об’єктах.

Як не прогадати з податками

Перед тим як підписувати угоду, варто спокійно порахувати всі платежі. Якщо планується продаж кількох квартир — краще рознести угоди в часі, аби не потрапити на додаткові 18%. Також має значення, скільки років минуло з моменту купівлі: після трьох років держава фактично дає "бонус" у вигляді звільнення від податку.

Фахівці радять не економити на грамотному нотаріусі та оцінювачі. Від їхньої роботи часто залежить, наскільки прозоро і вигідно пройде операція.

Погляд наперед

Ринок нерухомості в Україні поступово відновлюється, а податкові правила стають чіткішими. Проте, як показує практика, більшість проблем виникає не через складність законів, а через поспіх і неуважність самих продавців. Уміння заздалегідь розрахувати свої кроки — це не просто формальність, а елемент фінансової грамотності. І в умовах, коли кожна гривня має значення, краще розібратися в податкових нюансах до, а не після продажу.