У 2025 році заміське будівництво знову на піку популярності. Українці масово купують ділянки за межами міст і зводять власні будинки — від компактних котеджів до справжніх міні-палаців. Але разом із цим зростає і кількість тих, хто ризикує потрапити в юридичну пастку. Причина — зайвий поверх. Звучить дрібницею, але за законом це може обернутися великими штрафами, вимогами переробки будівлі та проблемами з документами.
Чому "зайвий" поверх стає проблемою
В українських будівельних нормах усе досить чітко. Документ ДБН Б.2.2-12:2019, а саме його пункт 6.3, встановлює: індивідуальні садибні будинки у селах можуть мати максимум два поверхи. Мансарда — допускається, але лише як житловий простір під дахом.
Три чи більше поверхів — це вже зовсім інша історія. Така споруда автоматично вибуває з категорії "індивідуальне житлове будівництво" і потрапляє у більш жорстке регулювання. Власнику доведеться змінювати цільове призначення землі, отримувати містобудівні умови та обмеження, а також готувати новий архітектурний проєкт.
Нові правила з 2025 року
Ще один нюанс — з цього року усі документи на будівництво подаються виключно в електронному форматі через Єдину державну систему у сфері будівництва. Це означає, що "домовитися на місці" чи якось обійти формальності стало набагато складніше.
Коли можна побудувати вище
Є винятки. Наприклад:
- котеджні містечка, які зводяться за затвердженим комплексним планом;
- туристичні комплекси;
- житло для переселенців, затверджене місцевою владою.
У таких випадках місцева влада може погодити будівництво вищих будинків у рамках просторового планування. Але це — окремі сценарії, які до звичайного приватного сектору відношення не мають.
Що чекає на порушників
Побудували третій поверх без дозволу? Це не дрібниця. За законом, власник ризикує отримати:
- штраф від 8500 гривень;
- припис про демонтаж "зайвого" поверху;
- відмову у підключенні до комунікацій (вода, газ, електроенергія).
Фактично, такий будинок стає "мертвим активом" — продати, здати в оренду чи офіційно узаконити його не вийде.
Ще кілька неприємних нюансів
Досить часто люди намагаються "замаскувати" третій поверх під мансарду, змінюючи форму даху чи навіть ховаючи вікна. Але інспектори Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) мають чіткі методики визначення поверховості. Якщо висота приміщення і його конструкція не відповідає визначенню мансарди — штраф неминучий.
До речі, порушення висотності може стати причиною судового позову від сусідів. Наприклад, якщо новобудова перекрила їм сонце чи порушила вентиляцію. І такі справи нерідко виграють саме позивачі.
Чому ці правила взагалі існують
Обмеження висоти у селах та селищах потрібні не лише для збереження архітектурного вигляду місцевості. Є ще технічні причини:
- інженерні мережі (водопровід, каналізація, електрика) розраховані на певне навантаження;
- пожежна безпека — у сільських громадах часто немає техніки, яка може дістати третій поверх;
- збереження інсоляції та провітрювання для сусідніх ділянок.
Правила забудови можуть здаватися суворими, але вони не випадкові. Додатковий поверх — це не просто додаткові метри, а цілий комплекс юридичних і технічних нюансів. І, у більшості випадків, обійдеться він значно дорожче, ніж здається на етапі будівництва.