Земля під гаражем: чому ви можете володіти боксом, але не ділянкою

В Україні тисячі гаражів стоять на землі, правовий статус якої залишається туманним. Люди роками користуються цією землею, вважаючи її "своєю", хоча насправді все може бути інакше. Ситуація з правами на землю під гаражами часто виявляється складнішою, ніж здається на перший погляд, і кожна дрібниця тут має значення. Незрозумілий статус ділянки може стати справжньою пасткою для власника, особливо якщо справа дійде до реконструкції чи продажу.

Земля – не завжди ваша, навіть якщо гараж ваш

У гаражному кооперативі все виглядає просто: у когось бокс на самому вході, у когось – біля паркану. Зовні – всі рівні, але якщо копнути глибше, не кожен має права не тільки на землю, а й на спокій. Більшість таких кооперативів збудовані на землі, яка юридично належить самому кооперативу, а не окремим власникам гаражів. Тобто ви можете мати цегляний бокс, куплений ще у 90-х, а от земля під ним – ніяк вам не належить.

Хто ж справжній власник

Згідно з Земельним кодексом, місцеві ради можуть виділяти землю кооперативам або у власність, або в оренду. Але на практиці часто трапляється так, що право на землю не оформлене взагалі. Тобто кооператив не має ні кадастрового номера, ні державного акту. Формально – земля "нічиїм чином", фактично – використовується роками.

Такі ситуації особливо поширені серед старих кооперативів, які отримували землю ще в радянські часи. Там часто просто користувались, як було. А потім усе зависло — ні вперед, ні назад.

Оформлення у власність

Те, що ваш гараж за документами належить вам, ще не означає, що вам належить земля під ним. Якщо земля оформлена на кооператив, ви лише користувач. Продати гараж можна, але про землю – ні слова. І ось тут починаються складнощі: жодної гарантії, що хтось не вирішить її забрати чи перебудувати ділянку. Це як жити в будинку без документів на фундамент.

Оформити у власність — можливо, але не просто. Якщо кооператив має право власності чи хоча б оренди на землю, то ще є шанс. Потрібно виготовити технічну документацію, замовити кадастровий номер, пройти всі бюрократичні етапи. Але якщо кооператив не має прав на землю — оформлення неможливе без суду чи втручання влади.

Ризики неоформленої землі

Коли у землі немає законного статусу — це ризик. Місцева влада може вирішити, що там краще зробити дорогу, ЖК чи паркінг. І без оформлених документів на землю — ви не маєте жодного права голосу. Ваш гараж можуть знести, і довести щось у суді буде важко, якщо не неможливо.

І ще момент: добудова, реконструкція чи навіть узаконення наявного об’єкта — теж під питанням, якщо земля "висить у повітрі".

Проблеми з кооперативами

Одна з головних проблем — юридична неоформленість. Кооператив може бути незареєстрованим або не мати чинного статуту. Земля може бути в оренді, яка вже закінчилася, або взагалі не мати жодного документального підтвердження. Щоб уникнути цього, кооператив має:

• бути юридично зареєстрованим;
• мати право власності або оренди на землю;
• провести загальні збори й вирішити земельне питання документально.

Інакше — кожен залишається із залізними дверима, але без жодного папірця на землю під ними.

Власність без документів — це лише ілюзія контролю. Земля під гаражем — це не дрібниця, яку можна залишити на потім. Без юридичного оформлення все тримається на тонкій нитці. І варто лише змінитися владі, закінчитися строку оренди, чи змінитися пріоритетам міста — як усе, що здавалося стабільним, може зникнути. Право на землю — це не бюрократія, а основа безпеки для будь-якої нерухомості. Особливо — такої, що будується руками звичайних людей.