Что нужно знать днепродзержинцам об управлении многоквартирным домом

Новый Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" от 14.05.2015 № 417-VIII (далее - Закон 417) заставляет нас пересмотреть устаревшие взгляды на роль владельца квартиры в обеспечении качественного функционирования и сохранении всего дома.

Отныне, всю полноту ответственности за дом переведены с жилищно-эксплуатационной конторы (ЖЭК) на совладельцев многоквартирного дома (то есть дома, где три и более квартиры).

Стоит помнить, что из-за влияния времени и результатов недобросовестного обслуживания, многоэтажный дом теряет эксплуатационные свойства. А это значит, что нужно ответственно относиться к своему имуществу. Например, если в доме создано Объединение совладельцев многоквартирного дома (далее - ОСМД), жители получают возможность контролировать качество обслуживания путем заключения ОСМД договоров с соответствующими компаниями.

Закон 417 предусматривает несколько вариантов для управления домом. Так, совладельцы имеют право избрать один из следующих путей:

1) Совладельцы многоквартирного дома на общем собрании (!) принимают решение передать все управление домом управляющей компании, то есть Управляющему. В этом случае ОСМД не создается и все средства идут на счет Управляющего.

2) Совладельцы дома создают ОСМД.

У них есть три пути:

Первый путь. Полностью взять содержание дома на себя. Все деньги идут на счет ОСМД. Коллективно или индивидуально заключаются договоры на обслуживание с энергетической компанией и водоканалом.

Второй путь. Управляющему от ОСМД передается часть функций по управлению домом, в том числе можно поручить заключение договоров и ведение бухгалтерии. Услуги Управляющего оплачиваются со счета ОСМД.

Третий путь. Полностью передать функции по управлению домом Управляющему. Соответственно все средства идут на его счет.

Итак, передать функции по управлению домом Управляющему можно как без создания ОСМД, так и после образования ОСМД. Вместе с тем, практики рекомендуют создать ОСМД и централизованно контролировать деятельность Управляющего, будучи при этом также балансодержателем и имея "на руках" соответствующую проектную документацию, чем контролировать "кота в мешке" в случае принятия решения о передаче функций на управление домом Управляющему без создания ОСМД.

Важно! Согласно действующему законодательству, в случае, если совладельцы домов до 01.07.2016 не определятся самостоятельно с методом организованного управления дома, такой выбор за них сделает местная власть, путем передачи полномочий на управление домом управляющей компании по своему усмотрению. Скорее всего это будет тот же ЖЭК под новой вывеской и со старыми привычками. Разница в том, что теперь вся ответственность за действия коммунальщиков ляжет на вас и ваших соседей.

Особого внимания заслуживает процедура подписания договоров между ОСМД (или Управляющим) и компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги.

Существуют такие виды жилищно-коммунальных услуг:

- поставка электроэнергии;

- поставка газа;

- поставка холодной воды;

- услуги водоотведения;

- услуги централизованного отопления; а также:

- услуги по содержанию домов и сооружений;

- услуги по содержанию придомовых территорий.

В свою очередь, содержание дома включает:

- вывоз мусора;

- обслуживание лифтов;

- обслуживание внутридомовых сетей;

- еще большой перечень услуг, определенных постановлениями Кабинета Министров Украины.

На что нужно обратить внимание при выборе подрядчика?

1) С компанией, которая вывозит мусор, следует четко зафиксировать количество мусорных контейнеров, их объем и периодичность вывоза. Иначе недобросовестные исполнители могут приписать себе вывоз несуществующих объемов.

2) Компания по обслуживанию лифтов должна иметь все соответствующие лицензии, а ее персонал - соответствующие допуски.

3) Оборудование в электрощитовой или теплопункте стоит немало, поэтому компания, которая его обслуживает, должна иметь техников и электриков нужного разряда, а в договоре должна быть прописана периодичность осмотра всех систем.

4) Вода-, газо- и электроснабжением занимаются монополии. Существуют два варианта для заключения договоров с монополистами: коллективный договор (от имени ОСМД) и индивидуальные договоры (когда каждый владелец квартиры сам подписывает договор на поставку соответствующей услуги). Стоит обратить внимание и на том, что в случае создания ОСМД возможность заключения индивидуальных договоров сохраняется. То есть проблемами расчетов с должниками занимаются сами поставщики договоров.

Что нужно знать в случае, если совладельцы все же решают создать ОСМД

Начнем с правовой основы деятельности ОСМД. Перечень основных нормативно-правовых актов, с которыми необходимо ознакомиться:

- Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома".

- Постановление Кабинета Министров Украины "О реализации Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома".

- Приказ Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства "Об утверждении Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома и Типового договора отношений собственников жилых и нежилых помещений и управителя".

- Приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины "Об утверждении формы протокола собрания совладельцев многоквартирного дома".

Мотивация для создания ОСМД

ОСМД не является учреждением, которое предоставляет услуги, а является коллективным органом, который упрощает процедуру принятия совместных решений собственников по управлению домом. ОСМД является юридическим лицом, имеет собственный счет в банке, а это означает, что деньги, которые жители платят в форме квартплаты и которые шли на счет ЖЭКов, теперь останутся в распоряжении самих жителей, которые будут иметь возможность выбирать, на какие нужды потратить эти средства (например на капитальный ремонт, или на модернизацию систем энергосбережения, или на обустройство двора лавочками и т.д.). Это, в свою очередь, в будущем защитит людей от такой ситуации, которая сложилась сейчас: платили 20 лет квартплату, а за домами должным образом никто не ухаживал, чем доведено множество домов до аварийного состояния. Здесь также стоит отметить, что размер ежемесячных взносов на счет ОСМД (не дополнительно к нынешней квартплате, а вместо нее), устанавливают сами жильцы на общем собрании ОСМД. То есть, в случае необходимости, размер таких взносов может оставаться в пределах настоящего размера квартплаты.

ОСМД, в случае необходимости, может полностью или частично передать собственные функции по управлению домом управляющей компании (управляющему). Это может быть полезным в тех случаях, когда в доме не нашлось жителей, желающих заниматься ведением бухгалтерии, заключением договоров с поставщиками услуг и контролировать качество их выполнения и т.д.

Обратите внимание! Управляющая компания (Управляющий) не является фирмой по обслуживанию потребностей дома, а является посредником (на платной основе) между жителями и поставщиками услуг и исполнителями работ.

Таким образом, жители дома, которые не создают ОСМД, имеют идентичную ответственность за сохранение своего дома, как и те жители, которые ОСМД создают. А вот ОСМД получает дополнительный качественный инструмент для выбора оптимальной стратегии по содержанию дома и контроля за предоставлением услуг и выполнением работ в виде коллективного органа правления ОСМД.

Процедура создания ОСМД

- Для создания объединения созывается учредительное собрание.

- Созыв учредительного собрания проводится инициативной группой в составе не менее трех владельцев квартир или нежилых помещений.

- Сообщение о проведении учредительного собрания направляется инициативной группой не менее чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания. Сообщение направляется в письменной форме и вручается каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). В сообщении о проведении учредительного собрания указывается инициатор созыва собрания, место и время проведения, проект повестки дня.

- Каждый совладелец (его представитель) в ходе голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

- Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев.

- Если в результате проведения учредительного собрания для принятия решения не набрано количества голосов "за" или "против", проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на учредительном собрании. Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. Если в течение указанного срока необходимое количество голосов "за" не набрано, решение считается непринятым.

- Далее учредительное собрание принимает решение о создании ОСМД и утверждают его устав.

- Государственная регистрация ОСМД (ассоциации ОСМД) проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц. ОСМД (ассоциация ОСМД) считается образованным с момента его госрегистрации.

- Учредительные документы объединения подписывает председатель учредительного собрания или другое уполномоченное собранием лицо.

- Бывший балансодержатель многоквартирного дома (например, ЖЭК) или лицо, управляющее многоквартирным домом до создания ОСМД, в трехмесячный срок со дня государственной регистрации ОСМД обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей.

Процедура принятия решений в ОСМД

- В своей деятельности ОСМД, кроме законодательных актов, руководствуется собственным Уставом.

- Органами управления ОСМД является общее собрание совладельцев, правление, ревизионная комиссия объединения.

- Высшим органом управления ОСМД является общее собрание.

- Общее собрание созывается и проводятся для учредительного собрания, правлением ОСМД или инициативной группой из не менее трех совладельцев.

- Общее собрание проводится не реже одного раза в год.

- Решение общего собрания, принятое в соответствии с уставом, является обязательным для всех совладельцев.

- Решение общего собрания подлежит обнародованию. В предусмотренных уставом или решением общего собрания случаях оно может быть предоставлено совладельцам под расписку или направлено по почте (заказным письмом).

- Совладельцы имеют право знакомиться с решениями (протоколами) общего собрания, утвержденными такими решениями документами и делать с них копии.

- Подробнее о процедуре принятия решений в ОСМД: ст. 10 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома".

Средства ОСМД

Средства аккумулируются на отдельном банковском счете и состоят из:

- остатков средств на содержание и ремонт многоквартирного дома на счетах лица, которое управляло таким домом до создания объединения;

- взносов и платежей совладельцев;

- средств, полученных объединением в результате сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества многоквартирного дома;

- средств, полученных объединением в качестве возмещения за предоставленные отдельным категориям граждан льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг и назначенные жилищные субсидии;

- средств и имущества, поступающих для обеспечения нужд основной деятельности объединения;

- добровольных имущественных, в том числе денежных, взносов физических и юридических лиц;

- средств, привлеченных на условиях кредита или займа;

- средств государственного и/или местных бюджетов, полученных на основании совместного финансирования для содержания, реконструкции, реставрации, проведения текущего и капитального ремонтов, технического перевооружения многоквартирного дома;

- пассивных доходов;

- доходов от деятельности основанных объединением юридических лиц, направляемых на выполнение уставных целей объединения;

- средств, полученных из других источников, направляемых на выполнение уставных целей объединения.

Порядок уплаты, перечень и размеры взносов и платежей совладельцев, в том числе отчислений в резервный и ремонтный фонды, устанавливаются общим собранием объединения в соответствии с законодательством и уставом объединения.

Проинформирован - значит вооружен. Проанализировав указанную выше информацию можно более компетентно выбрать вариант управления домом.