Українська іпотека переходить на європейські стандарти: що зміниться

Іпотека в Україні — тема не нова, але останні кілька років вона викликає більше питань, ніж відповідей. Де знайти житло, як взяти кредит і не втратити все через чергову кризу, що буде з недобудовами, і, зрештою, хто несе відповідальність, якщо об’єкт зникає разом із грошима?

На цьому тлі в Україні вирішили зробити крок назустріч Європі — не лише геополітично, а й у питаннях житлового кредитування. Рада з фінансової стабільності схвалила нову стратегію розвитку іпотеки, яка має запровадити у нас ті самі правила гри, що давно діють у країнах ЄС. Це не лише зміна формулювань у законі, а фактичний перезапуск самої системи.

Про що йдеться у цифрах

Згідно з повідомленням НБУ, в Україні планують змінити правила гри на ринку іпотечного кредитування — і зробити їх такими, як у Європейському Союзі. Умови мають стати зрозумілішими, ризики — меншими, а захист для позичальників — на рівні, якого давно чекали.

Нову стратегію вже затвердила Рада з фінансової стабільності. І що важливо — вона погоджена з МВФ. Це означає, що мова йде не про чергову теоретичну "дорожню карту", а про серйозні зобов’язання, які мають бути виконані.

Що саме планують змінити:

• запровадити норми Директиви 2014/17/ЄС у наше законодавство (а це не просто набір термінів, а дуже конкретні правила);
• забезпечити можливість страхування іпотечного житла від воєнних ризиків (дуже актуально, зважаючи на нинішню реальність);
• створити відкриту базу з цінами на нерухомість, аби люди бачили реальну вартість квартир, а не те, що вказує забудовник "зі стелі";
• покращити контроль над забудовниками — щоби не було ситуацій, коли гроші зібрали, а будинок "завис у бетоні";
• оновити державну програму "єОселя" та зробити її умови зрозумілішими й доступнішими.

У стратегії йдеться і про випуск покритих облігацій та механізми сек’юритизації — тобто, як фінансові установи можуть залучати гроші для кредитування. Складно, але важливо, бо без грошей банки не дадуть житла, навіть якщо закони будуть ідеальні.

Про європейську директиву 2014/17/ЄС

Тепер трохи про саму європейську директиву, на яку ми орієнтуємось. Це документ, що був ухвалений ще 2014 року. Його суть у простому — захист споживача.

Що вона гарантує:

• чітка інформація про умови кредиту (ставки, графік, переплата — усе в одному стандартному листі);
• обов’язкова перевірка платоспроможності клієнта банком (щоб потім не виникало боргових пасток);
• право достроково погасити кредит без великих штрафів;
• суворі вимоги до брокерів і посередників (тобто ті, хто "продає" вам іпотеку, теж мають бути під контролем);
• можливість отримати фінансову консультацію перед тим, як взяти кредит.

Усе це — частина більшого плану євроінтеграції, і одна з вимог Угоди про асоціацію. Тож імплементація директиви — не просто ініціатива, а обов’язок, який має привести нас до прозорого і цивілізованого ринку нерухомості.

Сучасне іпотечне законодавство — це не лише про кредити. Це про довіру. І держава, і банки, і позичальники мають нарешті грати за єдиними, чесними правилами. Якщо зміни справді втіляться, українці отримають не лише шанс на своє житло, а й на фінансову безпеку. Бо власний дах над головою — це не розкіш, а базова потреба.